ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ

 

 ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ: ВСЁ О НЁМ

МЫ СОБРАЛИ ПОЛНУЮ ИНФОРМАЦИЮ 

И ПРЕДСТАВЛЯЕМ СВОЙ АВТОРСКИЙ 

ПОЛЕЗНЫЙ МАТЕРИАЛ ДЛЯ ГРАЖДАН

 

ЕСЛИ ВЫ НУЖДАЕТЕСЬ В ПРАВОВОЙ

ПЕРСОНАЛЬНОЙ КОНСУЛЬТАЦИИ

ПО ВОПРОСУ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ,

ТО ЗВОНИТЕ ПО ТЕЛЕФОНУ:

+7981-999-78-03

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Обязательственное право представляет собой составную часть (подотрасль) гражданского (частного) права, нормы которой не­посредственно регулируют имущественный или экономический обо­рот, преобразуя его в форму гражданско-правового оборота. Обязательственное право регламентирует рынок, рыночный товарооборот, т.е. перемещение, переход товаров от одних владельцев к другим.

Таким образом, обязательственное право представляет собой подотрасль граждан­ского права, регулирующую экономический оборот (товарообмен), т.е. отношения по переходу от одних лиц к другим материальных и иных благ, имеющих экономическую форму товара. Как часть гражданского права обязательственное право имеет предметом определенные имущественные отношения (п. 1 ст. 2 ГК).

К обязательствам по передаче имущества в собственность относятся договор купли-продажи. Договор купли-продажи относится к числу важнейших тради­ционных договоров гражданского права, имеющих многовековую историю развития. Уже в классическом римском праве складывает­ся в качестве консенсуального контракта emptio-venditio. Под ним по­нимался договор, посредством которого одна сторона –  продавец (venditor) обязуется предоставить другой стороне –  покупателю (emptor) вещь, товар (merх), а другая сторона  –  покупатель обязует­ся уплатить продавцу за указанную вещь определенную денежную цену (premium).

Римскому праву были известны договоры о прода­же будущего урожая; в таких случаях применялся договор о продаже будущей или ожидаемой вещи (meifuturaesivisperatae), а продажа считалась совершенной под отлагательным условием. Договор куп­ли-продажи мог иметь своим предметом также бестелесную вещь (resincorporales), т.е. определенное имущественное право (право требо­вания, узуфрукт и т.п.).

 

Объектом исследования являются общественные отношения в области исполнения обязательств по передаче имущества в собственность.

Предмет работы- договор купли-продажи.

Цель данной работы- исследовать понятие, значение и виды  договора купли-продажи по гражданскому законодательству РФ.

Исходя из цели, нами были поставлены следующие задачи.

1. Рассмотреть значение договора купли-продажи в хозяйственном обороте.

2. Раскрыть понятие, стороны и предмет договора купли-продажи.

3.Проанализировать содержание и исполнение договора розничной купли-продажи.

4. Рассмотреть особенности содержания и исполнения договора купли-продажи недвижимости.

Данная тема исследовалась в работах следующих авторов: Брагинского М.И., Витрянского В.В., Суханова Е.А., Сергеева А.П., Иоффе О.С., Долженко А.Н., Толстого Ю.К. и многих других.

 

 

1. Понятие, стороны и предмет договора

купли-продажи

 

1.1. Значение договора купли-продажи в

хозяйственном обороте

 

В российском дореволюционном гражданском законодательстве собственно договором купли-продажи (или, как предусматривалось действовавшим законодательством, «продажи и купли») признава­лись лишь сделки по продаже движимого имущества. Что же касает­ся недвижимого имущества, то его купля-продажа была отнесена за­коном не к договорам, а к способам приобретения прав на имуще­ство; «купчая крепость» рассматривалась в качестве акта перенесения права собственности на недвижимость.

Переход к рыночной организации экономики выявил насущную потребность в обновлении законодательства о купле-продаже. В условиях рынка стали неприемлемыми пришедшие из «планового» прошлого правила оборота товаров, содержавшиеся в ГК РСФСР 1964 г., Положениях о поставках продукции и товаров 1988 г., а так­же в многочисленных положениях, инструкциях и типовых догово­рах, принятых в свое время Госснабом, Минторгом и другими ведом­ствами Союза ССР.

В новых условиях наметилась тенденция расши­рения сферы действия института купли-продажи, который стал охватывать отношения, связанные и с поставками товаров, и с кон­трактацией сельскохозяйственной продукции, и со снабжением энер­гетическими и иными ресурсами. Наиболее последовательно такой подход был отражен уже в Основах гражданского законодательства 1991 г. (гл. 9).

Сфера применения договора купли-продажи значительно рас­ширилась также за счет того, что правила о нем должны субсидиарно применяться к купле-продаже имущественных прав, договорам об уступке патентов на изобретения, полезные модели и промышленные образцы и к договорам о полной уступке прав на товарные знаки и знаки обслуживания, если иное не вытекает из содержания или ха­рактера соответствующих прав или существа объекта гражданских прав. К продаже ценных бумаг и валютных ценностей положения о купле-продаже применяются, если законом не установлены специ­альные правила их продажи.

Вместе с тем закон теперь не может и не должен регламенти­ровать каждый шаг продавцов и покупателей. Условия продажи по общему правилу могут быть ими определены самостоятельно. И здесь возможны многостраничные тексты договоров, являющиеся резуль­татом тщательного согласования. Ясно, однако, что миллионы про­даж совершаются в расчете на обычные для всех правила. Именно таковые предусмотрены в законе на случай, если стороны не посчи­тают нужным установить для себя иные условия продажи.

Договор купли-продажи является родовым понятием по отно­шению к некоторым другим договорам (отдельным видам договора купли-продажи), суть которых заключается в том, что одно лицо обя­зуется передать в собственность другого лица какое-либо имущество, а последнее обязуется принять это имущество и уплатить за него оп­ределенную денежную сумму (цену).

К числу договоров, признавае­мых отдельными видами договора купли-продажи, относятся договоры:

• розничной купли-продажи;
• поставки товаров;
• поставки товаров для государственных нужд;
• контрактации;
• энергоснабжения;
• продажи недвижимости;
• продажи предприятия.

Выделение названных видов договора купли-продажи служит, прежде всего, целям наиболее простого и оптимального правого ре­гулирования сходных правоотношений. Отсюда правило, согласно которому к указанным договорам подлежат субсидиарному примене­нию общие положения ГК, регулирующие договор купли-продажи (п. 5 ст. 454 ГК).

Регулируя названные договоры в качестве отдельных видов договора купли-продажи, закон мог ограничиться лишь указа­нием на их квалифицирующие признаки и установлением примени­тельно к этим договорам некоторых подлежащих приоритетному применению специальных правил, учитывающих специфику регули­руемых правоотношений.

Какой-либо единый критерий для разгра­ничения отдельных видов договора купли-продажи отсутствует[1].

Итак, сегодня купля-продажа – это самый распространенный договор гражданского оборота. Перемещение материальных благ в товарной форме, составляющее основу любого обязательства, в договоре купли-продажи выступает в наиболее чистом виде, является его непосредственным содержанием. Особое значение этого института в современном праве обусловлено большой гибкостью, широтой сферы его применения, ведь по существу купля-продажа – наиболее универсальная форма товарно-денежного обмена. Прогресс науки и техники, усложнение экономической жизни общества не только ведет к возникновению новых правовых форм, но также проявляется в развитии таких традиционных институтов, как купля-продажа.

1.2. Понятие договора купли-продажи

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется пе­редать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него опре­деленную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК).

Договор купли-продажи является консенсуальным. Передача то­вара покупателю представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора купли-продажи со стороны продавца. Если момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей товара, то он исполняется в момент заключения.

Договор купли-продажи –  возмездный и двусторонний. Он также является договором синаллагматическим, поскольку исполнение покупателем обязательств по оплате товара обусловлено исполнением продавцом своих  обязательств по передаче товара покупателю (п. 1 ст. 328 ГК). Иными словами, покупатель не должен исполнять свои обязанности по оплате товара до исполнения продавцом своих обя­занностей по передаче ему товара.

Если же договор купли-продажи заключен с условием о предварительной оплате товара покупателем, субъектом встречного исполнения становится продавец, который может не производить исполнение обязанностей по передаче товара до получения от покупателя обусловленной суммы предоплаты.

Товаром по договору купли-продажи признаются любые вещи: как движимые, так и недвижимые, индивидуально-определенные либо определяемые родовыми признаками. Общие положения о куп­ле-продаже товаров применяются и к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.

В этом смысле необходимо признать, что всякая возмездная уступка имуще­ственных прав (цессия) является продажей этих прав, а правила, ре­гулирующие переход прав кредитора, и в частности уступку требова­ния (ст. 382–390 ГК), подлежат приоритетному (по отношению к общим положениям о купле-продаже товаров) применению.

Договор может быть заключен на куплю-продажу будущих товаров, т.е. таких, которые еще будут созданы или приобретены продавцом.

Если к моменту заключения договора купли-продажи являвши­еся его объектом индивидуально-определенные вещи были утрачены продавцом в результате их гибели, перехода права собственности на них к третьим лицам и т.п., вопрос о судьбе договора купли-прода­жи должен решаться в зависимости от того, были ли известны дан­ные обстоятельства покупателю.

Если покупатель, заключая договор купли-продажи, знал или должен был знать, что вещь, являющаяся объектом продажи, утрачена продавцом, налицо договор, который должен быть признан незаключенным по признаку отсутствия со­глашения сторон относительно предмета договора[2].

В случаях, когда покупателю на момент заключения договора не было известно, что индивидуально-определенная вещь, служащая товаром, утрачена продавцом, он, обнаружив впоследствии данное обстоятельство, вправе потребовать признания данного договора недействительным как заключенного под влиянием обмана (ст. 179 ГК).

Такая сделка является оспоримой, поэтому покупатель вместо того, чтобы доби­ваться признания ее недействительной, имеет право, исходя из того, что договор действителен, потребовать от продавца возмещения убыт­ков и применения иных мер ответственности в связи с неисполнени­ем последним обязательств, вытекающих из договора купли-продажи.

Цель договора купли-продажи состоит в перенесении права соб­ственности на вещь, служащую товаром, на покупателя. По общему правилу право собственности у приобретателя вещи по договору воз­никает с момента ее передачи (а не с момента заключения договора, что и характеризует принятую отечественным законодательством «си­стему традиции»), если только иное не предусмотрено законом или договором.

В тех случаях, когда отчуждение имущества подлежит государ­ственной регистрации, право собственности у приобретателя возника­ет с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ст. 223 ГК). В отношениях по купле-продаже государственной реги­страции подлежит переход права собственности на недвижимое иму­щество (ст. 551 ГК), на предприятие как имущественный комплекс (ст. 564 ГК), а также на жилые дома, квартиры и иные жилые по­мещения (ст. 558 ГК).

В случаях продажи предприятий и жилых по­мещений государственной регистрации подлежат также и за­ключаемые договоры купли-продажи.

Если покупатель (юридическое лицо) не относится к числу субъектов, обладающих правом собственности на закрепленное за ним имущество (унитарные предприятия или учреждения), переда­ча продавцом имущества (а в соответствующих случаях  –  ее государ­ственная регистрация) служит основанием для возникновения у по­купателя ограниченного вещного права (и права собственности –  у его учредителя).

Если продавец, не являясь собственником товара, отчуждает его на основании предоставленных ему полномочий по распоряжению товаром, передача товара покупателю (в соответствующих случаях  –  ее государственная регистрация) служит основанием прекращения права собственности у лица, являющегося собственником товара, а также полномочий продавца по распоряжению товаром. Исключение составляют случаи, когда стороны заключают договор с условием о сохранении права собственности на переданный покупателю товар за продавцом до оплаты товара либо наступления иных определенных обстоятельств.

В подобной ситуации продавец, оставаясь собствен­ником товара, при неоплате покупателем товара в установленный срок или ненаступлении иных предусмотренных договором обстоя­тельств, при которых право собственности переходит к покупателю, вправе потребовать от покупателя возвратить переданный ему товар (ст. 491 ГК)[3].

Риск случайной гибели или случайного повреждения товара перехо­дит на покупателя также с момента, когда в соответствии с законом или договором
продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю.

Однако в тех случаях, когда товар продается во время нахождения его в пути (в частности, путем пере­дачи коносамента или других товарораспорядительных документов на товар), риск случайной гибели или случайного повреждения то­вара переходит на покупателя с момента заключения договора куп­ли-продажи, если иное не предусмотрено самим договором или обы­чаями делового оборота (п. 2 ст. 459 ГК).

1.3.   Стороны и предмет договора купли-продажи

 

Сторонами договора купли-продажи (его субъектами) являются продавец и покупатель.

По общему правилу продавец товара должен быть его собствен­ником или обладать иным вещным правом, из которого вытекает правомочие продавца по распоряжению имуществом, являющимся товаром (например, правом хозяйственного ведения).

В качестве продавца могут выступать публично-правовые образования при про­даже государственного или муниципального имущества, не закреп­ленного за образованными ими юридическими лицами.

В случаях, предусмотренных законом или договором, правомочия по распоряжению имуществом могут быть предоставлены лицу, не являющемуся субъектом права собственности или ограниченного вещного права на это имущество.

В частности, при заключении до­говора купли-продажи:

- путем проведения публичных торгов продав­цом, подписывающим договор, признается организатор торгов (п. 5 ст. 448 ГК);

- при продаже имущества во исполнение договора комис­сии продавцом по договору купли-продажи с покупателем этого иму­щества является комиссионер, действующий от своего имени (ст. 990 ГК);

- в таком же порядке заключает договор купли-продажи агент, действующий от своего имени по поручению и за счет принципала на основании агентского договора (п. 1 ст. 1005 ГК);

- право на заключение сделок от своего имени (в том числе в качестве продавца) предоставлено также доверительному управляющему в отношении имущества, переданного ему по договору доверительного управления (п. 3 ст. 1012 ГК).

Покупателем по договору купли-продажи может быть всякое лицо, признаваемое субъектом гражданских прав и обязанностей. Приобретая товар по договору купли-продажи, покупатель по об­щему правилу становится его собственником.

Исключения составля­ют, во-первых, государственные и муниципальные унитарные пред­приятия, обладающие правом хозяйственного ведения либо опера­тивного управления (казенные предприятия) на закрепленное за ними имущество, а также учреждения (субъекты права оперативно­го управления). В качестве покупателей они приобретают на имуще­ство соответствующее ограниченное вещное право, собственником же товара становится лицо, являющееся собственником имущества, закрепленного за этими юридическими лицами.

Во-вторых, не ста­новятся собственниками приобретенных по договору купли-прода­жи товаров также граждане или юридические лица, наделенные пол­номочиями на совершение указанных действий от своего имени в силу договоров комиссии, агентского договора или договора довери­тельного управления.

Среди договоров купли-продажи выделяются договоры, про­давцы и покупатели по которым, продавая или приобретая товары, действуют в рамках осуществляемой ими предпринимательской дея­тельности. К правоотношениям, вытекающим из таких договоров, применяются некоторые специальные правила, относящиеся к обя­зательствам, связанным с осуществлением предпринимательской деятельности.

 

2. СОДЕРЖАНИЕ И ИСПОЛНЕНИЕ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ДОГОВОРА

КУПЛИ-ПРОДАЖИ

2.1. Содержание и исполнение договора розничной
      купли-продажи

 

Главная обязанность продавца заключается в передаче покупателю товаров, являющихся предметом купли-продажи, в срок, установлен­ный договором, а если такой срок договором не установлен –  в со­ответствии с Правилами об исполнении бессрочного обязательства (ст. 314 ГК). Если иное не предусмотрено договором, продавец обязан передать покупателю вместе с товаром принадлежности продава­емой вещи, а также относящиеся к ней документы (технический пас­порт, сертификат качества и т.п.), предусмотренные законодатель­ством и договором, одновременно с передачей вещи.

Договор купли-продажи может быть заключен с условием о его исполнении к строго определенному сроку. Это возможно, когда из его содержания ясно вытекает, что при нарушении срока исполнения покупатель утрачивает интерес к договору.

Продавец не вправе про­изводить исполнение по такому договору до наступления или после истечения срока без согласия покупателя и в том случае, если поку­патель не воспользовался правом на отказ от исполнения договора (ст. 457 ГК). Примером договора с условием его исполнения к стро­го определенному сроку (даже при отсутствии ссылки на то в тексте договора) может служить договор купли-продажи партии новогодних елок.

Передача продавцом такого товара покупателю за пределами новогодних праздников лишается всякого смысла.

Таким образом, датой исполнения данного обязательства должна признаваться дата соответствующего документа, подтверждающего принятие товара перевозчиком (или организацией связи) для достав­ки покупателю, либо дата приемо-сдаточного документа.

Дата испол­нения продавцом своей обязанности по передаче товара имеет особое значение, поскольку именно этой датой, как правило, определя­ется момент перехода от продавца к покупателю риска случайной гибели или случайной порчи товара.

Непередача продавцом покупателю товаров в установленный срок либо просрочка в передаче товара признаются неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, вытекающего из до­говора купли-продажи, и влекут применение последствий, предусмот­ренных ГК на случай нарушения гражданско-правого обязательства. В частности, покупатель вправе требовать от продавца возмещения причиненных убытков (ст. 15, 393 ГК). В случае, если по договору куп­ли-продажи продавец был обязан передать покупателю индивидуально-определенную вещь (вещи), покупатель вправе требовать отобра­ния этой вещи у продавца и передачи ее покупателю на предусмотрен­ных договором условиях (ст. 398 ГК). Покупатель по договору купли-продажи обязан принять пере­данный ему товар. Исключение составляют лишь те случаи, когда покупатель наделен правом требовать замены товара или отказаться от исполнения договора, например, если продавец передал покупа­телю товар с недостатками, которые носят существенный характер, либо не выполнил в разумный срок указания покупателя о доукомп­лектовании переданных товаров.

Выполнение покупателем обязанности принять товары в сроки и в порядке, предусмотренные договором, означает, в частности, что по­купатель должен совершить все необходимые действия, позволяющие продавцу передать ему товары (сообщить адрес, по которому они должны отгружаться; предоставить транспортные средства для пере­возки товаров, если такая обязанность покупателя вытекает из дого­вора, и т.п.).

Конкретные действия покупателя, необходимые с его стороны для обеспечения передачи и получения соответствующего товара, в случае, когда договором не предусмотрен порядок принятия товара, предопределяются установленным сторонами способом передачи то­вара.

Покупатель обязан оплатить товары непосредственно до или пос­ле их передачи ему продавцом в размере их полной цены, если иное не предусмотрено законодательством или договором, либо не вытека­ет из существа обязательства (ст. 486 ГК).

Обязательство покупателя уплатить цену товара включает также принятие им таких мер и соблюдение таких формальностей, которые могут потребоваться в соответствии с договором или законодатель­ством, чтобы сделать возможным осуществление платежа (открытие предусмотренного договором аккредитива, предоставление банков­ской гарантии и т.п.).

Покупатель обязан оплатить товар по цене, указанной в договоре или рассчитанной в порядке (способом), пре­дусмотренном договором. Если цена не определена в договоре, обя­занность покупателя будет состоять в оплате цены, которая в момент заключения договора обычно взималась за такой товар, продавав­шийся при сравнимых обстоятельствах.

Договором купли-продажи может быть предусмотрено условие о продаже товара в кредит, т.е. о том, что оплата товара производится через определенное время после его передачи покупателю[4].

В этом случае покупатель должен оплатить товар в срок, предусмотренный договором. Если же условие о сроке оплаты товара, проданного в кредит, в договоре отсутствует, покупатель должен произвести опла­ту в разумный срок после передачи товара, а по его истечении  –  не позже, чем в семидневный срок со дня предъявления продавцом тре­бования об оплате переданного товара (п. 1 ст. 488 ГК).

Невыполнение покупателем обязанности по оплате товара, про­данного в кредит, в установленный срок дает продавцу право потре­бовать от него либо оплаты переданных товаров, либо возврата переданных, но неоплаченных товаров. Кроме того, на сумму, подлежа­щую оплате за товары, начисляются проценты, предусмотренные ст. 395 ГК, со дня, когда товар должен быть оплачен, до дня факти­ческой оплаты товара.

Особенностью договора купли-продажи товара в кредит является также то, что товары с момента их передачи и до фактической их оплаты покупателем признаются находящимися в залоге у продавца. Следовательно, в случае неисполнения покупателем обязанности по оплате этих товаров продавец может обратить на них взыскание пре­имущественно перед иными кредиторами.

2.2. Содержание  и исполнение договора купли-продажи недвижимости

К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого недвижи­мого имущества. Закон требует, чтобы в договоре продажи недвижимости были указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том чис­ле данные, определяющие расположение недвижимости на соответ­ствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре указанных данных условие о продаваемой и подлежащей передаче недвижимости считается несо­гласованным, а договор незаключенным (ст. 554 ГК).

Требуемые законом данные о продаваемой недвижимости содер­жатся в специальных документах. К числу обязательных докумен­тов, идентифицирующих земельные участки, относятся их кадаст­ровые планы, выдаваемые органами, осуществляющими кадастро­вый учет земельных участков. К документам, содержащим данные, позволяющие индивидуализировать отдельно стоящее здание (со­оружение), относятся: план земельного участка с указанием его кадастрового номера, поэтажные планы, экспликация помещений, находящихся в здании и т.п. На каждое здание и сооружение име­ются технические паспорта с их планами и указанием целевого назначения.

Перечень и характер документов, содержащих данные, позволя­ющие определенно установить продаваемое недвижимое имущество, определяется законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 17 и 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имуще­ство и сделок с ним») и законодательством о техническом учете не­движимости[5].

Требование закона об определенности предмета договора про­дажи недвижимости означает, что продаваемая недвижимость как индивидуально-определенная вещь на момент заключения договора должна существовать реально (физически), а права на нее должны быть зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним[6].

Ведь если на момент заключения договора недвижимая вещь не существует (сгорела, разрушена и пр.), хотя права на нее как на не­движимое имущество не исключены из государственного реестра, договор продажи невозможен, так как право собственности на погиб­шее или уничтоженное имущество прекращается (п. 1 ст. 235 ГК).

При этом следует иметь в виду, что согласно ст. 39 ЗК при разруше­нии здания (сооружения) от ветхости, пожара, стихийных бедствий права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющим им на праве постоянного (бес­срочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии, что восстановление в установленном порядке здания (сооружения) начнется в течение трех лет. Исполнительный орган го­сударственной власти или орган местного самоуправления вправе продлить этот срок. Поэтому если под видом договора продажи не­движимости продается разрушенное здание (сооружение), такой до­говор может прикрывать сделку купли-продажи земельного участка.

В случаях, когда здания или сооружения зарегистрированы в государственном реестре в качестве объектов недвижимости, но про­даются на снос, то согласно действующему законодательству речь идет о договорах продажи недвижимости. Если здание или сооруже­ние покупается для сноса с целью постройки нового строения, то снос зданий и сооружений должен быть разрешен соответствующим государственным или муниципальным органом исполнительной вла­сти.

В отличие от договора купли-продажи движимого имущества договор продажи недвижимости должен содержать согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости.

При отсутствии условия о цене договор продажи недвижимости считает­ся незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК).

Оценка недвижимости  –  явление многофакторное и сложное. Поэтому на рынке недвижимости оценку недвижимого имущества осуществляют профессиональные оценщики[7]. По общему правилу, согласованная сторонами цена недвижимого имущества, находя­щегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим не­движимым имуществом соответствующей части участка земли или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК).

Однако данное правило диспозитивно. Кро­ме того, законом могут быть установлены иные правила о соотноше­нии цены недвижимого имущества и цены передаваемой с недвижи­мостью соответствующей части участка земли и прав на нее.

Цена недвижимости в договоре продажи недвижимости может определяться сторонами различными способами. В тех случаях, когда цена недвижимости установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого иму­щества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК).

При отсутствии в договоре условия о распределении расходов по государственной регистрации договора купли-продажи жилой недви­жимости и регистрации перехода права собственности эти расходы должны быть возложены на продавца, ибо на нем лежит обязанность передать предмет продажи в собственность покупателя. Возложение на продавца бремени расходов по регистрации можно рассматривать, как следствие наличия у него обязанности обеспечить возникновение у покупателя права собственности на проданное имущество[8]. Одна­ко практика российского рынка недвижимости идет в противополож­ном направлении. Главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и покупателем, состоит в передаче недвижимости продавцом и принятии ее покупателем по передаточному акту или иному документу о пере­даче (п. 1 ст. 556 ГК). Приведенная императивная норма устанавли­вает юридически обязательную процедуру передачи недвижимости.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считает­ся отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя  –  от обязанности принять иму­щество.

Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей недвижимого имущества является обязательным условием, позволяющим говорить об испол­нении обязательства по передаче и приему недвижимого имущества. Вместе с тем в случаях, предусмотренных законом или договором, это обязательство по передаче недвижимого имущества будет считаться исполненным при наступлении дополнительных юридических фактов (абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК).

Например, стороны могут включить в дого­вор условие, согласно которому обязательство продавца по передаче имущества будет считаться исполненным, только когда он:

а) подпишет передаточный акт;

б) фактически передаст недвижимое имущество;

в) оплатит расходы по государственной регистрации перехода права собственности к покупателю[9].

При передаче сложных в инженерно-техническом отношении зданий (сооружений), квартир стороны могут оговорить, что обязательным условием надлежащего исполнения обязательства по пе­редаче является проведение продавцом за свой счет силами специализированной организации контрольных и проверочных меро­приятий на предмет определения качественного состояния объекта недвижимости, инженерных коммуникаций, информационных се­тей, обслуживающих данный объект, и пр.

Наряду с обязанностью принять купленную недвижимость глав­ной обязанностью покупателя по договору продажи недвижимости является обязанность по ее оплате. Форма, порядок и способ оплаты определяются сторонами договора самостоятельно. Законом допус­кается оплата купленной недвижимости в рассрочку и в кредит, а также предварительная оплата.

При продаже недвижимости в кредит в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК такая недвижимость признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязательств по ее опла­те. Согласно ст. 20 Закона об ипотеке ипотека, возникшая на осно­вании п. 5 ст. 488 ГК, регистрируется без представления отдельного за­явления одновременно с государственной регистрацией права соб­ственности лица, чьи права обременяются ипотекой.

Стороны договора продажи недвижимости несут ту же взаимную имущественную ответственность, что и стороны договора продажи движимого имущества, за следующими исключениями.

Во-первых, принятие покупателем недвижимости, не соответ­ствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое не­соответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК).

Во-вторых, при передаче продавцом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о качестве недвижи­мости покупатель не вправе потребовать замены некачественной не­движимости на качественную однородную недвижимость (ст. 557 ГК). Это исключение объясняется тем, что объектом недвижимости является индивидуально-определенная вещь, что исключает возмож­ность ее замены в силу характера и существа обязательства (п. 3 ст. 475 ГК).

Договор продажи недвижимости может быть расторгнут как до мо­мента государственной регистрации перехода права собственности, так и после такой регистрации при условии, что он не исполнен сторонами в полном объеме. Государственная регистрация перехода права соб­ственности не является препятствием для расторжения исполненного договора продажи недвижимости в тех случаях, когда законом или до­говором предусмотрена возможность расторжения договора с возвра­щением полученного сторонами по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК, в том числе в связи с неоплатой покупателем имущества[10].

Для расторжения договора купли-продажи недвижимости не­достаточно факта отказа продавца или покупателя от договора, так как сам по себе такой факт не может служить основанием для регист­рации обратного перехода права собственности к продавцу.

Необходи­мо обращение в суд, который должен принять решение, содержащее предписание регистрирующему органу о регистрации перехода права собственности от покупателя к продавцу в силу расторжения договора. Суд может вынести такое решение только в случае, когда в договоре продажи недвижимости стороны оговорили возможность возврата ис­полненного до момента расторжения договора (п. 4 ст. 453 ГК).

 

 

2.3. Договор купли-продажи предприятия

 

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (п. 1 ст. 559 ГК).

Выделение договора продажи предприятия в качестве само­стоятельной разновидности договора продажи недвижимости обус­ловлено спецификой предмета –  предприятия как имущественного комплекса, используемого для предпринимательской деятельности[11].

Согласно п. 2 ст. 132 ГК в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенного для его дея­тельности, включая земельные участки, здания, сооружения, обору­дование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товар­ные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права. Иные имущественные и неимущественные элементы могут вклю­чаться в состав предприятия законом или договором.

В состав предприятия как предмета продажи в соответствии с законом не включаются права, полученные продавцом на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью (например, право на оказание транспортных, аудиторских услуг и т.д.).

Такие права не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Передача покупателю в составе предприятия обязательств, исполне­ние которых покупателем невозможно при отсутствии такого разре­шения (лицензии), не освобождает продавца от соответствующих обязательств перед кредиторами. За неисполнение таких обязательств продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность (п. 3 ст. 559 ГК).

В отличие от многих развитых правопорядков наше гражданское законодательство признает предприятие разновидностью недвижимого имущества. Такой подход игнорирует то обстоятельство, что в совре­менных экономических условиях предприятие –  это живое предпри­нимательское дело –  бизнес[12].

Предприятие как живое предпринима­тельское дело является не только обособленным имуществом, но и включает в себя возможности, заключающиеся в клиентуре, репута­ции, коммерческих, технологических секретах, рынках сбыта, целесообразной организации, рекламе и т.п.[13]

Статья 132 ГК говорит о возможности продажи предприятия как в целом, так и в части (имея в виду, например, возможность прода­жи цеха или участка производственного предприятия). Вместе с тем из буквального толкования ст. 559 ГК должен следовать вывод, что возможна продажа предприятия только в целом, в виде единого иму­щественного комплекса. Необходимо исходить из того, что для иму­щественного оборота предприятие –  это сложная, юридически единая совокупность имущества.

В отличие от любых других сложных вещей предприятие представляет собой не материальное, а юридическое со­единение движимых и недвижимых вещей, имущественных прав и обязанностей, исключительных прав и особых нематериальных ак­тивов (деловой репутации), трудовых ресурсов вокруг фигуры пред­принимателя.

Иначе говоря, в предприятии юридически взаимосвя­заны в предпринимательских целях разнородные элементы: имуще­ство, рабочая сила, нематериальные ценности, которые по отдельности обладают своим собственным правовым режимом[14].

Благодаря такой взаимосвязи разнородные по своему правовому режиму материальные и нематериальные элементы образуют функционально единое и целостное образование, подчиненное одному правовому режиму и в силу этого способное приносить предприни­мательский доход.

Поэтому при так называемой продаже предприятия по частям фактически имеет место дробление целостного имущественного об­разования на составные части и их продажа в качестве конкретного движимого или недвижимого имущества, а не имущественного комп­лекса. Только при отчуждении предприятия в целом возможна пере­дача фирмы, «клиентелы», деловой репутации, сохранение производ­ственного и торгового дела, рабочих мест для занятых на предприя­тии людей.

Вследствие этого продажа предприятия в целом предпочтительнее и с публично-правовой точки зрения, поскольку в противном случае велика угроза увода под видом договора продажи предприятия активов в различных неблаговидных целях (например, увод имущества от возможности наложения взыскания по требо­ванию кредиторов).

Такой же позиции придерживается и судебная практика ВАС РФ считает, что материальные активы, входящие в имущественный комплекс, характеризуемый ввиду своей производственной цели как предприятие, не могут отчуждаться в совокупно­сти отдельно от пассивов предприятия (в первую очередь, его долгов), выступающих как своего рода обременение активов (имущества) В противном случае могут быть нарушены интересы кредиторов данного предприятия[15].

Следует признать, что идея о возможности отчуждения предпри­ятия только в целом находит подтверждение и в специальном зако­нодательстве. Так, например, согласно норме п. 3 ст. 110 Федераль­ного закона «О несостоятельности (банкротстве)» при продаже пред­приятия отчуждаются все виды имущества, предназначенного для осуществления предпринимательской деятельности, в том числе зе­мельные участки, здания, строения, сооружения, оборудование, ин­вентарь, сырье, продукция, права требования, а также права на обо­значения, индивидуализирующие должника, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслужи­вания), другие принадлежащие должнику исключительные права, за исключением прав и обязанностей, которые не могут быть переданы другим лицам.

Все трудовые договоры, действующие на дату прода­жи предприятия, сохраняют силу, при этом права и обязанности ра­ботодателя переходят к покупателю предприятия.

 Часть предприятия может быть продана по правилам о договоре продажи предприятия только после оформления данной части в ка­честве самостоятельного дела (бизнеса). Для этого необходимо присво­ение данной части фирменного наименования, закрепление за ней средств индивидуализации товаров и услуг (товарных знаков, знаков обслуживания), передача ей клиентуры и т.д. И лишь благодаря это­му она приобретет признаки самостоятельного предпринимательско­го дела –  предприятия (бизнеса) –  оборотоспособного объекта граж­данских прав.

В роли продавца предприятия по общему правилу могут выступать гражданин-предприниматель или юридическое лицо, которым пред­приятие принадлежит на праве собственности.

При продаже имуще­ственного комплекса, принадлежащего унитарному государственно­му или муниципальному предприятию на праве хозяйственного ве­дения или праве оперативного управления, продавцом может быть только уполномоченный государственный орган, выступающий от имени соответствующего публичного образования как собственника продаваемого имущества, но не само унитарное предприятие.

При продаже имущественного комплекса владевшее им унитарное пред­приятие как юридическое лицо лишается имущества, служившего базой его правосубъектности, и вследствие этого прекращается. По­рядок внесения записи о прекращении унитарного предприятия в государственный реестр юридических лиц определяется Правитель­ством РФ (п. 5 ст. 27 Закона о приватизации государственного иму­щества).

Покупателями предприятия могут быть граждане-предприни­матели, юридические лица, государство, муниципальные образо­вания. Помимо общих требований к покупателям предприятия, зак­репленных в гражданском законодательстве, в законодательстве о приватизации[16] и несостоятельности (банкротстве) могут устанавли­ваться особые требования к ним.

Согласно п. 2 ст. 184 Закона о банкротстве покупателем имущественного комплекса страховой организации может выступать только страховая организация, имеющая лицензию федерального органа исполнительной власти по надзору за стра­ховой деятельностью на осуществление соответствующего вида страхования и обла­дающая активами, достаточными для исполнения обязательств по принимаемым на себя договорам страхования.

Перед заключением данного договора стороны должны совер­шить предварительные действия по удостоверению состава про­даваемого предприятия, провести аудиторскую проверку его деятель­ности и осуществить оценку предприятия как бизнеса.

Оценка предприятия (бизнеса) при его продаже –  краеугольный камень данной сделки. Как экономическая операция оценка лежит вне правовой проблематики. Оценочная деятельность –  это профес­сиональная деятельность, основанная на богатой достижениями те­ории оценки недвижимости. Оценка предприятия более сложна, чем оценка иных видов недвижимого имущества, так как в этом случае речь идет об оценке бизнеса, цена которого зависит от многих ста­тических и динамических факторов².

Условие о цене является существенным условием договора про­дажи предприятия. При отсутствии в договоре согласованного усло­вия о цене продаваемого предприятия он считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК). При определении цены предприятия принимается во внимание не только стоимость составляющего его имущества.

Цена предприятия как бизнеса напрямую зависит от его деловой репута­ции, реноме («goodwill»). Внешне это выступает как цена знаков ин­дивидуализации, которая иногда может быть сравнима с ценой переда­ваемых материальных активов или даже значительно превышать ее.

Договор продажи предприятия должен быть заключен в письмен­ной форме путем составления одного документа, подписанного сто­ронами.

К договору обязательно должны быть приложены: акт инвентаризации; бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предпри­ятия; перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований (п. 1 ст. 560 ГК).

При отсутствии какого-либо из указанных документов письмен­ная форма договора будет считаться нарушенной. Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность (п. 2 ст. 560 ГК).

Договор продажи предприятия подлежит государственной регист­рации и считается заключенным с момента такой регистрации. По­рядок регистрации прав на предприятие и сделок с ним определен ст. 22 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Исполнение договора продажи предприятия можно свести к трем наиболее важным действиям сторон:

1. уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия;

2. передача предприятия продавцом покупателю,

3. оплата покупателем стоимости предприятия.

В соответствии с п. 1 ст. 563 ГК передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором указы­ваются:

–данные о составе предприятия;

–данные об уведомлении кредиторов о продаже предприятия;

–сведения о выявленных недостатках переданного имущества;

–перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполне­ны продавцом ввиду его утраты.

           Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязан­ностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предус­мотрено договором[17].

           Предприятие считается переданным со дня подписания пере­даточного акта обеими сторонами. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения иму­щества, находящегося в составе предприятия (ст. 563 ГК). В связи с переходом на покупателя указанного риска к нему переходит и пра­во на использование вошедшего в состав предприятия имущества в предпринимательских целях (включая ограниченное распоряжение им). Возникшие в результате этого имущественные приращения вой­дут в состав переданного предприятия.

         Если договором предусмотре­но сохранение за продавцом права собственности на переданное по­купателю предприятие до оплаты предприятия или до наступления иных обстоятельств, покупатель может распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено (п. 3 ст. 564 ГК).

            Из этого видно, что цель приобретения предприятия, обычно не входящая в состав существенных условий договора, в случае, когда покупатель использует право ограниченного распоряжения передан­ным ему предприятием до государственной регистрации перехода права собственности на предприятие, приобретает характер суще­ственного условия, необходимого для договоров данного вида. В та­ких случаях определение целей приобретения покупателем предприятия необходимо во избежание взаимных претензий сторон, а также для предотвращения возможного нанесения ущерба деловой репута­ции предприятия.

           Если какая-либо из сторон договора продажи предприятия будет уклоняться от подписания акта передачи предприятия, это надлежит рассматривать как односторонний отказ соответственно продавца –  от исполнения обязательства по передаче предприятия, а покупате­ля  –  от обязательства принять предприятие (п. 1 ст. 556 ГК).

          В силу этого полная передача предприятия как цело­стного имущественного комплекса невозможна без совершения продавцом и покупателем массы различных сделок, направленных на фактическое отчуждение отдельных элементов предприятия поку­пателю[18].

           В литературе давно было отмечено, что «за договором об отчуждении предпри­ятия «как целого» должны следовать те различные правовые действия, которые под­линно перенесут на приобретателя отдельные элементы предприятия. И чем полнее сделка отчуждения, чем больше число тех элементов предприятия, которые переходят к приобретателю, тем больше соответственных правовых действий должно последо­вать за договором об отчуждении предприятия. При этом некоторыми  из таких дей­ствий может оказаться, в свою очередь, заключение договоров»[19].

          Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода этого права.

          Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, право соб­ственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи пред­приятия покупателю (п. 1 и 2 ст. 564 ГК). Учитывая, что договор про­дажи предприятия считается заключенным с момента его государ­ственной регистрации, одновременно с ней должна осуществляться и государственная регистрация перехода права собственности на предприятие.

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Проведенное исследование позволило сделать следующие выводы.

Особое значение  института купли-продажи в современном праве обусловлено большой гибкостью, широтой сферы его применения, ведь по существу купля-продажа – наиболее универсальная форма товарно-денежного обмена. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется пере­дать другой стороне (покупателю) вещь (товар) в собственность, а поку­патель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную де­нежную сумму (цену). Это основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте.

Общие положения о купле-продаже включают в себя некоторые унифицированные нормы, действие которых распространяется не только на этот договор и его разновидности, но и на другие договоры по передаче имущества в собственность. В связи с этим можно сделать следующие основные выводы:

1. Договор купли-продажи заключается на основании свободного волеизъявления сторон и не требует предварительных правоприменительных действий.

2. Основанием заключения договора купли-продажи может выступать и соответствующая обязанность сторон. Она возникает не только из предварительного, но и иного договора.

3. Договор купли-продажи считается заключенным с момента согласования сторонами всех существенных условий (п. 1 ст. 432). С этого момента (за исключением случаев, когда требуется государственная регистрация договора, п. 3 ст. 433 ГК) у сторон возникают предусмотренные договором субъективные права и обязанности.

4. Ряд норм ГК (ст. ст. 554, 572, 666, 668, 670) позволяет сделать вывод, что законодатель под предметом договоров о передаче имущества понимает передаваемое имущество. Учитывая это обстоятельство, а также неоднозначное толкование понятия предмета договора, как в науке, так и на практике, целесообразно наряду с предметом договора законодательно при­знать существенным условием договора и его объект.

5. Отдельные параграфы ГК посвящены правовому регулированию отдельных видов договора купли-продажи, к которым относятся: розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия.

6. Срок договора купли-продажи, по общему правилу, не является его существенным условием. Однако для договоров в кредит с рассрочкой платежа срок исполнения соответствующих обязательств приобретает особое значение. Поэтому ГК РФ относит его к числу существенных условий этих договоров.

 

 

Список литературы

 

1. ܰКܰоܰнܰсܰтܰиܰтܰуܰцܰиܰяܰ Рܰоܰсܰсܰиܰйܰсܰкܰоܰйܰ Фܰеܰдܰеܰрܰаܰцܰиܰиܰ (пܰрܰиܰнܰяܰтܰаܰ вܰсܰеܰнܰаܰрܰоܰдܰнܰыܰмܰ гܰоܰлܰоܰсܰоܰвܰаܰнܰиܰеܰмܰ 12.12.1993)  // Рܰоܰсܰсܰиܰйܰсܰкܰаܰяܰ гܰаܰзܰеܰтܰаܰ – 1993. – 25  дܰеܰкܰаܰбܰрܰяܰ (сܰ уܰчܰеܰтܰоܰмܰ пܰоܰпܰрܰаܰвܰоܰкܰ, вܰнܰеܰсܰеܰнܰнܰыܰхܰ Зܰаܰкܰоܰнܰоܰмܰ РܰФܰ оܰ пܰоܰпܰрܰаܰвܰкܰаܰхܰ кܰ Кܰоܰнܰсܰтܰиܰтܰуܰцܰиܰиܰ РܰФܰ оܰтܰ 30.12.2008 № 6 – ФܰКܰЗܰ, оܰтܰ 30.12.2008 № 7 – ФܰКܰЗܰ, оܰтܰ 21.07.2014).
2. Аܰрܰбܰиܰтܰрܰаܰжܰнܰыܰйܰ пܰрܰоܰцܰеܰсܰсܰуܰаܰлܰьܰнܰыܰйܰ кܰоܰдܰеܰкܰсܰ Рܰоܰсܰсܰиܰйܰсܰкܰоܰйܰ Фܰеܰдܰеܰрܰаܰцܰиܰиܰ оܰтܰ 24.07.2002 Nܰ 95-ФܰЗܰ // Рܰоܰсܰсܰиܰйܰсܰкܰаܰяܰ гܰаܰзܰеܰтܰаܰ. – 2002. – 27 иܰюܰлܰяܰ (ܰрܰеܰдܰ. оܰтܰ 30.12.2015).
3. Гܰрܰаܰжܰдܰаܰнܰсܰкܰиܰйܰ кܰоܰдܰеܰкܰсܰ Рܰоܰсܰсܰиܰйܰсܰкܰоܰйܰ Фܰеܰдܰеܰрܰаܰцܰиܰиܰ (чܰаܰсܰтܰьܰ пܰеܰрܰвܰаܰяܰ) оܰтܰ 30.11.1994 Nܰ 51-ФܰЗܰ // Рܰоܰсܰсܰиܰйܰсܰкܰаܰяܰ гܰаܰзܰеܰтܰаܰ. – 1994. – 8 дܰеܰкܰаܰбܰрܰяܰ (ܰ рܰеܰдܰ. оܰтܰ 29.12. 2015).
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.10.1996 г. №14-ФЗ// Рܰоܰсܰсܰиܰйܰсܰкܰаܰяܰ гܰаܰзܰеܰтܰаܰ. – 1996. – 28 октяܰܰбܰрܰяܰ (ред. от 07.04.2015).
5. Гܰрܰаܰжܰдܰаܰнܰсܰкܰиܰйܰ пܰрܰоܰцܰеܰсܰсܰуܰаܰлܰьܰнܰыܰйܰ кܰоܰдܰеܰкܰсܰ Рܰоܰсܰсܰиܰйܰсܰкܰоܰйܰ Фܰеܰдܰеܰрܰаܰцܰиܰиܰ оܰтܰ 14.11.2002 Nܰ 138-ФܰЗܰ //Рܰоܰсܰсܰиܰйܰсܰкܰаܰяܰ гܰаܰзܰеܰтܰаܰ. – 2002. – 20 дܰеܰкܰаܰбܰрܰяܰ (ܰ рܰеܰдܰ. оܰтܰ 30.12.2015).
6. Зܰаܰкܰоܰнܰ Российской ܰФедерацииܰ «Оܰ зܰаܰщܰиܰтܰеܰ пܰрܰаܰвܰ пܰоܰтܰрܰеܰбܰиܰтܰеܰлܰеܰйܰ» оܰтܰ 7 фܰеܰвܰрܰаܰлܰяܰ 1992 гܰоܰдܰаܰ Nܰ 2300-Iܰ // Рܰоܰсܰсܰиܰйܰсܰкܰаܰяܰ гܰаܰзܰеܰтܰаܰ. – 1992. –ܰ17 фܰеܰвܰрܰаܰлܰя ܰ(ܰ рܰеܰдܰ. оܰтܰ 13.07.2015).
7. Оܰсܰнܰоܰвܰыܰ зܰаܰкܰоܰнܰоܰдܰаܰтܰеܰлܰьܰсܰтܰвܰаܰ Российской ܰФедерацииܰ оܰ нܰоܰтܰаܰрܰиܰаܰтܰеܰ оܰтܰ 11 фܰеܰвܰрܰаܰлܰяܰ 1993гܰ. Nܰ 4462-1. // Рܰоܰсܰсܰиܰйܰсܰкܰаܰяܰ гܰаܰзܰеܰтܰаܰ. – 1993. –13 мܰаܰрܰтܰаܰ (ܰ рܰеܰдܰ. оܰтܰ 29.12.2015).
8. Фܰеܰдܰеܰрܰаܰлܰьܰнܰыܰйܰ зܰаܰкܰоܰнܰ Российской ܰФедерацииܰ «Оܰ нܰеܰсܰоܰсܰтܰоܰяܰтܰеܰлܰьܰнܰоܰсܰтܰиܰ бܰаܰнܰкܰрܰоܰтܰсܰтܰвܰеܰ» оܰтܰ 26.10.2002 Nܰ 127-ФܰЗܰ //Рܰоܰсܰсܰиܰйܰсܰкܰаܰяܰ гܰаܰзܰеܰтܰаܰ. – 2002. – 02 нܰоܰяܰбܰрܰяܰ (ܰ рܰеܰдܰ. оܰтܰ 01.01. 016).
9. Федеральный закон Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижное имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 12.(ред. от 13.07.2015).
10. Брагинский, М.И., Витрянский, В.В. Договорное право: общие положения/ М.И.Брагинский, В.В. Витрянский – М.: Статут, 2013. – 312 с.
11. Витрянский, В.В. Договор займа: общие положения и отдельные виды договора./ В.В. Витрянский. – М.: Статут, 2012. – 319 с.
12. Гражданское право. Часть 2. Обязательственное право: Учебник / под ред. В.В. Залесского. – М. : МТК Восточный экспресс, 2013. – 576 с.
13. Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право : курс лекций / под ред. О.Н. Садикова. – М. : Изд-во БЕК, 2014. – 546 с.
14. Гражданское право: Учебник / Под ред. Е. Н. Суханова. - М., 2015. – 538 с.
15. Гражданское право: Учебник. Ч. II / Под ред. Толстого Ю. К., Сергеева А. П. - М.: Проспект, 2014.  –  528 с.
16. Ем В.С. Договор продажи недвижимости (научно-практический комментарий действующего законодательства) // Законодательство. 2015.  № 10.
17. Комментарий к ГК РФ (часть вторая) / под ред. О.Н. Садикова. – М.: ИНФРА-М-НОРМА, 2013. – 438 с.

 

 

[1] Гражданское право России. Обязатель­ственное право. Курс лекций / Отв. ред. О.Н. Садиков. -М., 2004.
С. 43

[2] Гражданское право: В 4-х т. Том 3: Обязательное право: Учебник. - М.: Волтерс Клувер, 2007. С. 242.

[3] Гражданское право: В 4-х т. Том 3: Обязательное право: Учебник. - М.: Волтерс Клувер, 2013. С. 246.

[4] Гражданское право. Часть 2 (конспект лекций). - М.: «Издательство ПРИОР», 2015. С. 376.

[5] См., например: п. 8 и 9 Положения о государственном учете жилищного фон­ да в Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 // СЗ РФ. 1997. № 42. Ст. 4787.

[6] Козырь О.М. Недвижимость в новом Граж­данском кодексе России. Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практи­ка. - М., 2013. С. 294.

[7] Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федера­ции». См.: Харрисон Генри С. Оценка недвижимости. - М., 2004.

[8] Иоффе О.С. Советское гражданское право (курс лекций). Отдельные виды обязательств. - Л., 1961. С. 15; Советское гражданское право // Под ред. О.А. Красавчикова. Т. 2. - М., 1985. С. 8.

 

[9] Гражданское право: В 4-х т. Том 3: Обязательное право: Учебник. / Отв. ред. Суханов Е.А. - М.: Волтерс Клувер, 2014. С. 375.

[10] П. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О неко­торых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собствен­ности и других вещных прав».

[11] Гражданское право: В 4-х т. Том 3: Обязательное право: Учебник. / Отв. ред. Суханов Е.А. - М.: Волтерс Клувер, 2014. С. 391.

[12] Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом иму­ществе / Под ред.  В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А.  Маковской  - М.,   2004. С. 42–46; Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом иму­ществе // Хозяйство и право. 2001.  № 6.

[13] Эннекцерус Л. Курс германского гражданского права. Т. 1., полутом2. М., 1950.

[14] Римское частное право. Учебник / Под ред. И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского. -М., 2001.  С. 152.

[15] Постановление Президи­ума ВАС РФ от 30 января 2002 г № 6245/01 // Вестник ВАС РФ. 2002. № 5.

[16] Ст. 5 и 27 Закона о приватизации государственного имущества.

[17] Брагинский, М.И., Витрянский, В.В. Договорное право: общие положения/ М.И.Брагинский, В.В. Витрянский – М.: Статут, 2013.С.128.

[18] Гражданское право: В 4-х т. Том 3: Обязательное право: Учебник. / Отв. ред. Суханов Е.А. - М.: Волтерс Клувер, 2014. С. 403.

[19] Флейшиц Е.А. Тор­гово-промышленное предприятие в праве западноевропейском и РСФСР. - Л., 1924.
С.  39.

ПРАВОВАЯ ПОМОЩЬ И КОНСУЛЬТАЦИИ

ДЛЯ НАСЕЛЕНИЯ ПО ВОПРОСАМ

ОФОРМЛЕНИЯ, СОСТАВЛЕНИЯ, РАСТОРЖЕНИЯ

ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

+7981-999-78-03